ที่ดินตาบอดกับ “ทางจำเป็น” VS “ภาระจำยอม”

ที่ดินตาบอดกับ “ทางจำเป็น” VS “ภาระจำยอม”

 

เชื่อเลยว่าถ้าที่ดินบ้านใครกลายเป็น “ที่ดินตาบอด” ขึ้นมาคงไม่ใช่เรื่องดีเเน่ๆ ซึ่งหลายครอบครัวเลยที่ประสบปัญหาแบบนี้ ปัญหาของเรื่องนี้ก็คือไม่มีทางออกนั่นเอง เพราะถูกที่ดินของคนอื่นล้อมอยู่

ปัญหาแบบนี้มักพบเจอกันในแวดวงอสังหาฯ เจ้าของโครงการเวลาจะซื้อที่ดินทำโครงการกันมักนิยมใช้วิธีซื้อที่ดินล้อมรอบเอาไว้ก่อน เพื่อบีบให้ที่ดินตาบอดที่ถูกล้อมต้องยอมขายที่ดินใจราคาต่ำ จนบ่อยครั้งที่เกิดเรื่องก็มีให้เห็นกันอยู่บ่อยๆ…

จริงๆ แล้วใช่ว่าเจ้าของที่ดินตาบอดจะหมดหนทางเสียทีเดียว เพราะกฎหมายบ้านเรามีกฎบัญญัติบางส่วนที่คำนึงถึงความเดือดร้อนของเรื่องนี้ไว้อยู่ ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องออกสู่ทางสาธารณะ ป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินถูกบังคับเอาได้ตามอำเภอใจ โดยมีบทบัญญัติให้สิทธิเจ้าของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะสามารถเปิดทางออกไปสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินของคนอื่นได้

ซึ่งทางกฎหมายเรียกทางออกแบบนี้ว่า “ทางจำเป็น” ที่จำเป็นเพราะไม่มีทางออกอื่น ต้องไม่มีจริงๆ เท่านั้นนะ เพราะถ้ามีทางออกอื่นเเต่ต้องอ้อมไปไกลมากเเค่ไหนก็ใช้สิทธินี้ไม่ได้

เเต่ก็ใช่ว่าให้ใช้ทางออกได้เปล่าๆ ตามกฎหมายเเล้วกำหนดให้ต้องเสียค่าทดเเทนเป็นค่าใช้ทางให้กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่นั้น โดยค่าใช้จ่ายทางนี้อาจจ่ายเป็นก้อนในคราวเดียว หรืออาจจ่ายเป็นงวดๆ รายเดือนหรือรายปีก็ได้ตามเเต่จะตกลงกัน ซึ่งค่าทดแทนนี้ก็จะคำนึงถึงความเสียหายว่ามีคนใช้ผ่านทางของเจ้าที่ดินมากน้อยเเค่ไหน เเต่ถ้าตกลงกันไม่ได้ก็ต้องฟ้องศาล ให้ศาลเป็นผู้กำหนดค่าทดแทนใช้ทางตามที่เห็นสมควร
ทางจำเป็นนี้จะมีความจำเป็นต้องใช้แบบไหนก็จะพิจารณากันไป อาจไม่ใช่เเค่ทางเดินผ่านเท่านั้น ถ้าทำเป็นถนนก็ได้ เเต่ต้องทำให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของที่ดินที่ถูกผ่านน้อยที่สุด

พูดถึงเรื่อง “ทางจำเป็น” ไปแล้ว ยังมีอีกเรื่องที่หลายคนสับสนเเละคิดว่ามันคล้ายๆ กัน ก็คือ “ทางภาระจำยอม” นั่นเอง

“ทางภาระจำยอม” หมายถึงทางที่เจ้าของที่ดินได้สิทธิที่จะผ่านที่ดินแปลงอื่นเพื่อออกไปสู่สาธารณะ หรือไปที่อื่นได้ เเต่การได้สิทธิมานั้นเกิดขึ้นจากเหตุ 2 อย่าง คือ

– อย่างเเรกเป็นการได้มาเนื่องจากการใช้ทางนั้นอย่างเปิดเผยมาเป็นเวลา 10 ปี โดยไม่มีใครมาห้ามปรามหรือคัดค้าน เเละต้องเป็นการใช้ทางโดยเจตนาจะให้ได้มาซึ่งสิทธิในการใช้ทางนั้น ไม่ใช่เป็นการใช้โดยวิสาสะคือคุ้นเคยรู้จักกัน หรือขอใช้จากเจ้าของเเล้ว การได้สิทธิแบบนี้ทางกฎหมายเรียกว่าเป็นการได้มาโดยอายุความ

– อย่างที่สองเป็นการได้มาโดยการทำความตกลงกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง ซึ่งอาจจะมีการจ่ายค่าตอบเเทนเเก่เจ้าของที่ดินหรือไม่ก็ได้ เเล้วเเต่จะตกลงกัน การได้สิทธมาโดยวิธีนี้ทางกฎหมายเรียกว่าเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรม ซึ่งต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินก่อน

เข้าใจความหมายของทั้งสองอย่างไปแล้ว ทีนี้เรามาดูข้อเเตกต่างระหว่าง “ทางจำเป็น” VS “ทางภาระจำยอม” กันดีกว่า จะได้ไม่สับสนเเละเข้าใจผิดกันต่อไป

จะเห็นเลยว่าทั้งสองอย่างนั้นมีข้อเเตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัดเลย สามารถเเยกเเยะออกจากกันได้ ส่วนใครเจอปัญหาเรื่องที่ดินตาบอดคงต้องเป็นกำลังใจให้และสามารถเเก้ปัญหา รวมถึงตกลงกันได้ด้วยดีนะ

ขอบคุณที่มา : หนังสือลงทุนที่ดิน & การเลือกทำเลอสังหาริมทรัพย์ ของ อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์

 

ภาพ:home2nd.com